Novinové titulky pravidelně hlásí, že lidé nekupují byty jen k bydlení, ale také jako investici. Pomocí hypotéky zaplatí kupní cenu, byt pronajmou za tržní nájemné a z vybraného nájmu potom hradí měsíční splátky.
Je skutečně možné tímto způsobem investovat? Bude vybrané nájemné stačit na pokrytí hypotečních splátek? Jak maximalizovat výnos? A na co si dávat pozor? Odpovědi na tyto otázky najdete na následujících řádcích.
Jak postupovat při hledání a koupi bytu
Abychom si ukázali, zda a kolik je možné skutečně pronajímáním bytů vydělat, podíváme se na konkrétní příklad z praxe.
Skutečný investor, jehož případ budeme sledovat, zdědil po rodičích chalupu a protože bydlí v rodinném domku, rozhodl se ji prodat. Utržil za ni 220 000 Kč, 3 % z této částky hned odvedl finančnímu úřadu na dani z nemovitosti a 5 000 Kč zaplatil právníkovi za sepsání kupní smlouvy. (Tip č. 1: Pokud vlastníte majetek, který používáte jen zřídka, získáte jeho prodejem hotovost, kterou můžete investovat.)
Protože se mu nedávno narodil syn, rozhodl se, že mu pořídí vlastní byt tak, aby se do něj mohl v dospělosti nastěhovat. Rozhodl se tedy najít 1+1, který koupí na hypotéku a během synova dospívání jej bude pronajímat. (Tip č. 2: Máte-li při pronajímání jasný a konkrétní cíl, mnohem lépe budete snášet případné potíže.)
Protože dotyčný má slušný příjem a může ručit svým rodinným domem, v bance mu potvrdili, že mu bez problémů půjčí až 1,5 milionu korun a s tímto příslibem se vydal byt hledat. (Tip č. 3: Předjednáním úvěru v bance získáte nejen jistotu, ale také vyjednávací výhodu nad ostatními, kteří ještě nevědí, zda jim banka vůbec půjčí.)
Po večerech začal studovat nabídky na internetu, kupoval si realitní noviny a absolvoval asi 15 prohlídek různých bytů. U mnoha chtěl ale prodávající buď příliš vysokou částku, u jiných se mu nelíbila dispozice a další byly ve špatné stavu. (Tip č. 4: Rozhodnutí není možné dělat od stolu, znalost trhu získáte až po absolvování několika prohlídek.)
Požadavky na cenu, kvalitu a umístění splnil až poslední byt, který si prohlížel. Protože věděl, za kolik se nabízejí srovnatelné byty, místo majitelkou požadovaných 1,1 mil. Kč jí nabídnul rovný milion. A majitelka na nabídku přistoupila. (Tip č. 5: Ceny bytů v inzerci jsou mnohdy nadsazené a je důležité nabídnout jen takovou částku, které odpovídá realitě.)
Provizi realitní kanceláři, náklady na kupní smlouvu i daň z převodu nemovitosti platila prodávající. Investor tedy požádal banku o hypoteční úvěr ve výši 800 000 Kč a zbytek, včetně poplatku za ocenění nemovitosti a poplatek za vyřízení hypotéky, doplatil ze zůstatku z prodeje chalupy a vlastních úspor. (Tip č. 6: Prodávající je povinen z prodejní ceny – nebo posudkové, podle toho, která je vyšší – odvést daň z převodu nemovitosti ve výši 3%. Pokud to ale neudělá, finanční úřad vyzve k zaplacení této daně kupujícího. Kupní smlouva by měla být proto ošetřena tak, aby daň z nemovitosti zůstala v úschově zprostředkující realitní kanceláře nebo advokáta a ten ji po obdržení výzvy zaslal rovnou na účet finančního úřadu.)
Hledání nájemce a stanovení nájmu
Protože si investor už při hledání bytu vybíral takový, který bude schopen obratem pronajmout bez dalších nákladů, jediná investice, kterou po vystěhování původní majitelky musel zaplatit, bylo vymalování.
Nabídkou bytu následně obeslal místní realitní kanceláře. (Tip č. 7: Stručným, ale atraktivním popisem bytu a fotografiemi, které můžete zaslat e-mailem, si ušetříte nejen hodiny vysvětlování po telefonu, ale také zvýšíte pravděpodobnost, že realitní kancelář bude váš byt aktivně nabízet.)
Protože nechtěl investovat do vybavení bytu předtím, než získá odezvu potenciálních nájemců, nechal jej prázdný a čekal na reakce. (Tip č. 8: Někteří nájemci hledají zařízený byt, jiní nezařízený. Začnete-li nabízet byt jako nezařízený, můžete kdykoliv zařízení dokoupit. Vybavíte-li jej ale hned zařízením za desítky tisíc korun, nemusí se vám tato investice vrátit.)
Přiměřené nájemné a atraktivní fotografie zabraly a po 12ti prohlídkách a třech týdnech čekání se byt podařilo prostřednictvím realitní kanceláře pronajmout za 6 000 Kč měsíčně. Provizi realitní kanceláři platil nájemce. (Tip. č. 9: Správnou výši nájemného odhadnete z nabídky srovnatelně velkých a obdobně umístěných bytů v realitní inzerci. Mnoho pronajímatelů požaduje vysoké nájemné a byt je pak po dobu několika měsíců prázdný. Potenciální nájemci se v nabídce dobře orientují a je tedy nutné nastavit cenu na reálnou výši.)
Náklady na hypoteční splátky a provoz bytu
Hypotéka na 800 000 Kč byla sjednána na 20 let, úroková sazba byla zafixována na 5 let na 4,99 % a měsíční splátka vychází na 5 275 Kč. Měsíční výdaje spojené s vlastnictvím bytu jsou následující:
splátka hypotéky: 5 275 Kč
vedení účtu: 170 Kč
daň z nemovitosti: 50 Kč
pojistka: 181 Kč
společenství vlastníků + fond oprav: 721 Kč
pojištění: 30 Kč
údržba (10% z nájmu): 600 Kč
Celkové výdaje: 7 027 Kč
splátka hypotéky: 5 275 Kč
vedení účtu: 170 Kč
daň z nemovitosti: 50 Kč
pojistka: 181 Kč
společenství vlastníků + fond oprav: 721 Kč
pojištění: 30 Kč
údržba (10% z nájmu): 600 Kč
Celkové výdaje: 7 027 Kč
(Náklady na vytápění, vodu, elektřinu a plyn jsou nájemci přeúčtovány jako zálohy na služby samostatně, proto nejsou mezi vybraným nájmem ani náklady uváděny.)
Celkové roční výdaje jsou tedy 12 x 7 027 = 84 324 Kč
Nájemné celou hypotéku někdy nepokryje
Celkové roční příjmy by mohly při plné obsazenosti dosáhnout 72 000 Kč, o nájem za první měsíc ale investor přišel hledáním nájemce. (Tip č. 10: Při kalkulaci výnosu nepočítejte s plným obsazením bytu. Po vystěhování jednoho nájemce budete potřebovat nějakou dobu na nalezení dalšího potřebovat, stejně jako například na opravy či vymalování.)
Pokud tedy budeme pro jistotu počítat s obsazeností bytu pouze 11 měsíců v roce a jeden měsíc si necháme jako rezervu na nalezení nového nájemce, dostaneme částku 11 x 6 000 Kč = 66 000 Kč
Příjmy investora jsou tedy 66 000 Kč a výdaje 84 324 Kč. Náš investor byt tedy sice pronajímá, v tomto případě však není vybrané nájemné schopno pokrýt veškeré výdaje a on musí zbytek (22%) nákladů pokrýt ze svého. (Tip č. 11: Zda nájemné pokryje výdaje nebo ne, záleží na mnoha okolnostech, jako např. na výši úvěru, vlastních úsporách, umístění a vybavení bytu, vyjednávacích schopnostech kupujícího atd. Někteří pronajímatelé jsou schopni najít byty, které jim pokryjí veškeré výdaje, jiní se však musí smířit s tím, že část nákladů ponesou sami.)
Má smysl pronajímat byt, na který doplácíte?
Pokud musí investor na pronajímaný byt doplácet, je samozřejmě otázkou, zda má taková investice smysl. Odpověď je opět v číslech.
Pokud do nemovitosti vložil 200 000 Kč svých vlastních korun a zbytek si půjčil, při velmi konzervativně odhadovaném 3% růstu ceny nemovitosti a 2% růstu nájemného bude mít byt po 20-ti letech hodnotu 1,8 mil Kč. Čistá hodnota jeho majetku bude 1,6 mil Kč a touto investicí tak dosáhne efektivního úroku 10,9 %.
Jinými slovy, přestože náklady na pořízení bytu pro jeho syna činí 7 027 Kč měsíčně, investor platí jen 1 527 Kč. A za byt v očekávané hodnotě 1,8 mil Kč. zaplatí jen 367 000 Kč (plus 200 000 Kč počáteční hotovost). Každou tisícikorunu tak vlastně získává jen za 315 Kč. (Tip č. 12: Zkušení investoři vědí, že návratnost jejich investice se skládá ze dvou částí: Vybraného nájemného a růstu hodnoty nemovitosti. Vyberou-li tedy dobře hned při koupi, mohou sice nájemným pouze pokrýt náklady, hlavní výdělek ale očekávají od růstu hodnoty nemovitosti.)
Daňové povinnosti pronajímatele
Investor pronajímá byt dle §9 Zákona o daních z příjmů, platí proto z rozdílu mezi příjmy a výdaji daň z příjmů, nemusí ale z tohoto zisku platit ani zdravotní, ani sociální pojištění. Od 1.1.2006 může navíc uplatňovat výdaje 30% paušálem, což je výhodné zejména v případech, kdy je nemovitost již oddlužena. (Tip č. 13: Před podáním daňového přiznání si vždy spočítejte, zda je pro vás výhodnější uplatňovat skutečné výdaje nebo paušál. Můžete tak ušetřit i desítky tisíc korun.) Případnou ztrátu z pronájmu si může navíc uplatnit oproti svým příjmům z jiné podnikatelské činnosti.
Jak vybrat solidního nájemce
Pronajímání bytů má přirozeně svá rizika. A největší z nich pramení ze vztahů s nájemci. Přestože se může nájemce jevit na první pohled sympatickým, jakmile dojde k prvnímu střetu, z beránka se může vyklubat vlk. A proto je nutné mezi nájemci vybírat.
Ideálním nájemcem jsou dvoupříjmové domácnosti či páry se stabilním zaměstnáním a logickým důvodem pro hledání nájemního bytu (stěhování za prací, startovací byt, rozvod, atd.) Náznakem spolehlivosti a solidnosti nájemce bude i to, jak přesně dodržuje termín sjednané prohlídky nebo telefonické dohody. Musíte-li na nájemce čekat při prohlídce, pravděpodobně na něj budete čekat i s placením nájmu.
(Tip č. 14: Požádejte žadatele o pronájem o kontakt na posledního “domácího” a zjistěte si, jak solidně se choval u něj. Tato lustrace se sice v Česku stále moc nenosí, za otázku ale nic nedáte a můžete jí odhalit neplatiče ještě předtím, než se k vám nastěhuje.)
Jak se pojistit proti neplatičům
Největší problémy s nájemci pramení přirozeně z placení nájemného. A každý pronajímatel hledá způsoby, jak se proti riziku neplatičů pojistit.
Efektivním způsobem, jak riziko nezaplaceného nájmu snížit, je vybrat od nájemce při nastěhování kauci. Podle novely Občanského zákoníku platné od 1.4.2006 můžete kauci sjednat ve výši až tříměsíčního nájemného. Pokud nájemce nájem nezaplatí, máte právo z ní při dodržení zákonného postupu čerpat. Nájemce musí navíc do jednoho měsíce kauci doplnit do původní výše, jinak můžete nájemní smlouvu vypovědět.
(Tip č. 15: Pokud je to ve vašich silách, vybírejte nájem osobně v hotovosti. Budete sice v pozici nepopulárního vymahače, minimalizujete tím ale riziko, že nájemce bude platbu nájemného z účtu na účet oddalovat, protože bude mít jiné, „důležitější“ výdaje.)
Nejdůležitější je dobrá smlouva
Nejdůležitější prvek úspěšného pronajímání bytů je současně tím nejzanedbávanějším: Nájemní smlouva.
Mnoho pronajímatelů okopíruje smlouvu, kterou si stáhli někde z internetu nebo od přítele, změní jména a mají pocit, že je vše v pořádku. Každá třetí takto připravená smlouva je ale podle zkušeností z praxe neplatná. A pokud ji nájemce později napadne, může pronajímatel zjistit, že místo výnosného pronájmu svůj byt jen nájemci zadarmo půjčoval. Nájemce může totiž požadovat veškeré nájemné nazpět.
Častým nedostatkem nájemních smluv bývá špatná identifikace stran, nedostatečný popis bytu nebo také nevhodně formulovaná délka pronájmu. V takových případech pak může být původně zamýšlená smlouva na dobu určitou svým obsahem ve skutečnosti smlouvou na dobu neurčitou a s tím spojená povinnost zajistit za určitých podmínek odcházejícímu nájemci náhradní bydlení.
(Tip č. 16: Pokud se rozhodnete při pronajímání bytů šetřit peníze, na nájemní smlouvě určitě nešetřete. Za nájemní smlouvu, kterou jako vzor poskytujeme našim klientům, jsme např. sami postupně zaplatili už 31 000 Kč. A děláme to rádi, s vědomím, že tím investici našich klientů maximálně chráníme.)
Je investování do bytů vhodné i pro vás?
Z výše uvedeného příkladu a rizik je vidět, že investování sice může přinést zajímavý výnos, ale určitě to není vhodný způsob investování pro každého. Bylo by také naivní myslet si, že investování do bytů probíhá formou „otevřu noviny, pojedu se podívat na pár bytů, jeden koupím, dám do novin inzerát a následující den jej pronajmu“. Tento přístup je mezi zájemci o investování do bytů celkem častý a mnohdy si až pozdě uvědomují, na co si měli dávat pozor a co měli udělat. Neznalost postupů, jak při nákupu bytu vyjednávat, jak jej připravit k pronájmu a jak vybírat nájemníky, je tak často připravuje o peníze.
Koupě a pronájem bytů je jako investiční strategie navíc určena zejména konzervativním investorům, kteří se spokojí s nižší návratností než např. u akcií, ale chtějí mít své peníze pod osobní kontrolou a neriskovat jejich ztrátu.
Podrobné informace k nákupu a pronajímání bytů najdete na www.JakPronajimatByty.cz a zde si také můžete zdarma vyžádat minisérii “7 nebezpečných chyb, které majitele bytů jejich pronajímání zbytečně připravují o peníze… a jak se jich vyvarovat”.
Autor článku je majitelem realitní kanceláře a autor investičního kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” www.JakPronajimatByty.cz
Na jednu stranu zde píšete o Kiyosakim, a na druhou stranu zde napíšete že se tato investice vyplatí, i když se měsíčně doplácí 1527kč. Pokud si to již nepamatujete, tak Robert si podobným zůsobem koupil dům – bohatý táta mu řekl že to je špatně – Kupující bere na sebe rizika, tak ať mu za to zaplatí! říkal bohatý táta. Pokud nevzpomínáte, doporučuji znovu přečíst Cashflow kvadrant (kapitola 6, a strana 141 – Pokud na sebe vezmete dluh a riziko, měli byste si nechat zaplatit – přímo rozhovor s bohatým tátou o této investici).
Zdá se mi, že zde doporučujete jednak literaturu a pak zde dáváte úplně odlišné rady.
Davide,
máte úplnou pravdu a jsem rád, že jste si toho všiml. Mohu vás ujistit, že věnujeme maximum úsilí, aby články na Dreamlife byly co nejpřesnější. Tento rozpor, ale nevznikl naší chybou. Jde spíše o nešťastně zvolená čísla pro modelový příklad. Všichni členové naší redakce, usilující o fin. nezávislost, stejně jako pan Kiyosaki, nebo autoři http://www.jakpronajimatbyty.cz si uvědomují, že nemovitost se záporným cashflow není dobrá investice a modelový příklad měl sloužit jen k ilustraci. Ještě jendou děkujeme za vaši pozornost a musím přiznat že vaše znalost knih R. Kiyosakiho je vskutku obdivuhodná.
Taky sem četl všechny knížky od Rob.K.a spoustu další literatury od různých podobných fin. úspěšných lidí z celého světa. Nevím jestli je v souč. době investice do nemovitostí dobrou volbou. Sám sem zatím na každé nemovitosti doteď vydělal, ale v současné době mi žádný expert nemůže říci jak zareaguje trh po deregulaci nájemného a po výrazném pádu tržního nájemného během příštích let. Sám podnikám 4 roky a chci do 5 let v 35 letech skončit s prací a žít z investic. Stačí mi průměrné 7% zhodnocení ročně z kapitálu cca 20mil Kč ( bydlení a všechno co potřebuji k životu mám a sem bez dluhů ), 1,4mil – měsíčně 117 000 na život. Akcií se bojím ( spousta známých přišla o dost peněz, pár jich naopak vydělalo ) a rád bych se věnoval nemovitostem v budoucnu. Mirek
Dobrý den Mirku,
velice Vám gratuluji a jsem potěšen, že i praxe potvrzuje tyto teorie, i přestože se říká pravý opak, že právě praxe je největším nepřítelem všech teorií. O to větší je důvod pro čtenáře informacím důvěřovat a motivací je prověřovat. Pokud byste měl zájem, zkuste mne prosím kontaktovat, měl bych nějaké nápady a rád bych je s Vámi probral. Email naleznete zde, popřípadě kontakt v sekci Redakce v patičce stránky. Díky a přeji nejen Vám příjemné a úspěšné dny. Tomáš Novotný, šéfredaktor
Dobrý den,
jak si zde projíždím komentáře napadla mne jedna myšlenka – co byste řekli na vytvoření skypecastu, kde bycho se mohli scházet (v domluvených časech) a předávat si zkušenosti ze svých cílů, investic a jejich realizace. Rád bych slyšel lidi, kteří jsou dále než já a poučil se z jejich rad. Kdo by měl zájem, napište zde, nebo mi na uvedený e-mail. Díky všem.